Про отримання приміщення для НУО в пільгову оренду від муніципальної влади.

«Я не думаю, що є яка-небудь інша якість настільки істотна для будь-якого виду успіху, як наполегливість.»

Рокфеллер Д.

Ті, хто працює в неурядових двіжах добре знають, що фонди (як міжнародні так і ПІБ когось) ну дуууже не хочуть свої  інвестиції вкладати в поточні адміністративні витрати організації/фонду (це при тому, що всім відомо, як день, що інакше то  і не буває і хтось має ж оплачувати, як мінімум, комуналку ). І тому ми маємо знати всі лайф-хаки по цій темі.

Окремо згадую, як регулярно на засіданнях депутатської комісії з охорони здоров’я та соціального захисту (при Київській адміністрації), або під час засідань Координаційних Рад з соціальних та медичних «бід» делегати від НУО просили (наполегливо так!) про виділення їм приміщення для їх функціонування і здійснення своєї статутної діяльності. Так от, жодна з НУО (на моїй пам’яті, а це дууууже давно) таким чином не отримала сатисфакції, тобто їх офіси лишались в традиційній комерційній оренді.

Як на мене, це фундаментально важливо для неурядової організації міського/обласного рівня  – наявність острівця, спейсу, для колективу однодумців з активною життєвою позицією, які готові бути трохи сміливішими за пересічних і навіть можуть краще за державні системи соціального захисту надавати інноваційні і якісні соціальні послуги окремим категоріям громадян. Тому і виникло в мене бажання викласти тут пару алгоритмів, які можуть бути прикладними для таких молодих НУО, щоб вони стабілізували своє існування.

Наша організація за останні 7 років (останні J))), про дитину б сказали «Ти виросла! Пора до школи!») експлуатувала багато офісів комерційних але й отримала три приміщення (офіси) в оренду на різних пільгових умовах в Києві, Ірпені і Білій Церкві від муніципальної влади на пільгових умовах. Це офіційна оренда з офіційними платежами і повноцінною власністю і експлуатацією приміщень в правовому полі кожного з цих міст (принципи пільговості в трьох містах геть різні тому я наведу приклади деяких з них).

Думаю багато хто з моїх колег були на різних тренінгах з адвокації і навіть там розглядались можливості отримання такої оренди, та тоді чому так мало моїх партнерів і колег досі в комерційній оренді!!! Тому, що в кожному місті діє свій локальний регламент реалізації даного права для НУО, ну і перешкоди теж носять індивідуальний (я б сказала унікальний) характер.

Тому замість традиційного теоретичного навчання я лишу тут замітку про кроки, які робила я і мої колеги на шляху до володіння офісами по Договору оренди на пільгових умовах. Це як комікс, який просто, покроково доносить червону лінію сюжету, а візуалізація подій робить історію знайому більшості та лишає її в нашій свідомості надовго. Тут починається соло моєї колеги, Ольги Трикуль:

Пільгова оренда 2014 року. Київ, вул. Відпочинку 11, 9 поверх.

Вересень 2014 року

Алгоритм отримання майна територіальної громади міста Києва в  пільгову оренду викладений в РІШЕННІ від 28 вересня 2006 року N 34/91 КИЇВСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ III сесії V скликання «Про затвердження Порядку передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду, Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, Типового договору про оренду майна територіальної громади міста Києва» і виглядає досить простим і зрозумілим.

1. Неурядова організація, що має право на пільгову оренду (тобто ми), подає лист до балансоутримувача приміщення (в нашому випадку це була Клінічна міська лікарня №5) з проханням розглянути можливість оренди. Далі ініціатива переходить до організацій, за якими закріплене майно територіальної громади міста Києва на праві господарського відання або оперативного управління. Саме такою є клінічна лікарня.
2. Вони  подають заяву на ім’я начальника Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київради, до якої додається:

– перелік статутних документів орендаря;
– звіт про оцінку майна, що провадить балансоутримувач за власний рахунок.

3. Головне управління готує та вносить на розгляд постійної комісії Київради з питань власності пропозиції щодо передачі в оренду майна територіальної громади міста Києва.

4. Головне управління впродовж десяти днів, за наявності документів, надсилає до постійної комісії Київради з питань власності відповідні пропозиції – проект рішення Київради про передачу майна в оренду або проект рішення Київради про відмову у передачі майна в оренду.

5. Постійна комісія Київради з питань власності за наслідками розгляду підтримує поданий Головним управлінням проект рішення Київради про передачу майна в оренду або про відмову у передачі майна в оренду.

6. Засідання постійної комісії Київради з питань власності оформляється протоколом, який підписує голова і секретар постійної комісії Київради з питань власності.

7. Головне управління у 3-денний термін після засідання постійної комісії Київради з питань власності готує протокол і на підставі його проект рішення Київради та подає у постійну комісію Київради з питань власності для внесення на розгляд чергового пленарного засідання сесії Київради. Засідання постійної комісії Київради з питань власності відбуваються 2 рази на місяць (це виключно традиції Києва).

Цей порядок був повністю витриманий на практиці, але з поправкою на певні політичні обставини 2014 року та технічні помилки: двічі була допущена помилка у Звіті про оцінку майна і тому пакет документів повертався на доопрацювання.

Тим часом, по завершенні Революції гідності, настав час переобрати Київського міського голову, бо його відсутність унеможливлювала прийняття легітимних рішень. 25 травня 2014 року Кличко Віталій обраний Київським міським головою за результатами позачергових виборів.

8. На початку червня відбулося сесійне засідання Київської міської ради, де було розглянуто питання оренди.

9. Наступним кроком стало підписання 3-х річного договору, страхування орендованого майна, ремонт за згодою балансоутримувача, і власне експлуатація. Тобто, процедура зайняла 5 місяців.

По закінченню строку нашого Договору оренди, нас  чекала його пролонгація у 2017 році, яка розпочалася в червні 2017, а закінчилася в січні 2018 року. Тобто, процедура зайняла 7 місяців. 

В результаті ремонту, який був проведений нами за погодженням з Орендодавцем, та після раціонального перепланування ми отримали збільшення орендованої площі.  Також в зв’язку з відремонтованими квадратними метрами суттєво збільшилась вартість об’єкту (на мільйон !!!). Тому ми мусили доводити законність збільшення площі з 50 м2 до 86 м2, та одночасно обстоювати пільгову орендну плату. Це відбувалося в декілька етапів засідань постійної комісії Київради з питань власності. Згідно змінам в нормативній базі, якщо запропонованою метою використання приміщення є розміщення громадської, благодійної, релігійної організацій на площі, орендна плата за яку встановлена в розмірі 1 гривні в рік,у заяві про оренду також зазначається посилання на веб-сайт організації і запевнення про те, що організація відповідає встановленим кваліфікаційним критеріям. Висновок про відповідність або невідповідність організації кваліфікаційним критеріям надає орендодавець та комісія.

Тобто ми писали листи, де підтверджували нашу кваліфікацію, а також чекали висновків Орендодавця. Таким чином ми прийняли участь в  трьох засіданнях постійної комісії, робили аргументовані доповіді щодо користі нашої організації для міста і громади і врешті решт довели своє право отримати 1% відсоток орендної плати від оціночної  комерційної  суми приміщення, замість запропонованих 4 %, які ми мали отримати в результаті збільшення орендованої площі.

Про оренду приміщення на базі
Білоцерківської міської лікарні №3, на пільгових умовах, розповідає Антон Опалатенко:

Уряд України визначив особливі умови оренди комунальної нерухомості неурядовими організаціями. А саме, пунктом 27, Додатку 2 (про орендні ставки за використання нерухомого державного майна), постанови Кабінету Міністрів України «Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу» № 961 від 14.09.2011, передбачено 3% ставку сплати за використання приміщення площею до 50 м2 для розміщення творчих спілок, громадських об’єднань, релігійних та благодійних організацій на площі, що не використовується для провадження підприємницької діяльності.

Порядок оформлення оренди  приміщення площею 10 м2  на першому поверсі Білоцерківської міської лікарні №3 для кабінету надання соціальної допомоги БО 100% життя. Київській регіон:

1. Колективне прохання (офіційний лист) від організації головному лікарю БМЛ №3 про виділення приміщення на базі БМЛ №3.
2. Колективне прохання від організації, виконуючому обов’язки начальника Управління охорони здоров’я Білоцерківської міської ради про сприяння виділенню частини приміщення на базі БМЛ №3, Управлінням комунальної власності .
3. Лист від головного лікаря БМЛ №3 начальнику Управління охорони здоров’я Білоцерківської міської ради про погодження головним лікарем заяви від організації на виділення приміщення та прохання про сприяння .
4. Прохання від організації начальнику Управління комунальної власності та концесії про виділення приміщення на базі БМЛ №3
5. Подання організацією Управлінню  комунальної власності та концесії, документів:
   1. Виписка з ЄДР;
   1. Копія статуту;
   1. Копія наказу про призначення директора організації;
   1. Довідка про неприбутковість організації;
   1. Довідка про банківські реквізити та про те що організація не перебуває в стані банкрутства.
6. Начальник Управління охорони здоров’я надсилає листа про своє погодження головному лікарю БМЛ №3.
7. Головний лікар БМЛ №3 надсилає лист про своє погодження виділення приміщення директору організації .
8. Начальник Управління комунальної власності та концесії надсилає листа директору організації з повідомленням про виділення організації приміщення, площею 10 м2 за ставкою 3% від оціночної вартості орендованої площі.
9. Управління комунальної власності та концесії оголошує тендер та розміщує оголошення в комунальній регіональній газеті, про пошук фахівця з оцінки приміщення.
10. Організація надає потрібні документи фахівцю з оцінки приміщення та сплачує рахунок за його послуги.
11. Фахівець з оцінки надає свої висновки в Управління комунальної власності та концесії.
12. Управління комунальної власності та концесії надає договори про оренду у кількості 2 екземпляра для підпису директором організації.
13. Організація повертає договори про оренду в Управління комунальної власності.
14. Начальник Управління комунальної власності підписує договори та надсилає директору НУО екземпляр організації.
15. Головний лікар БМЛ №3 надсилає прохання директору НУО прохання про ремонт приміщення.
16. Організація страхує приміщення.
17. Організація сплачує за рахунком перший місяць оренди приміщення.

НУО організовує ремонт приміщення та забезпечення приміщення потрібною матеріально-технічною базою.

Такий процес підготовки потрібної документації та погодження виділення приміщення може здатись дещо складним та заплутаним. Але, можливо, саме така послідовність є найвигіднішою для держави, тому що унеможливлює будь-які корупційні, протизаконні схеми.

Не буде зайвим звернути увагу на людський фактор. Для оформлення оренди приміщення довелось контактувати з великою кількістю людей, які займають різні «не прості» посади, людей з різними поглядами, характером та звичками. Для прискорення процесу та лояльного відношення таких посадовців можна використовувати прості, але насправді дієві інструменти:

• індивідуальний підхід до кожного,
• ультра вмотивованість;
• компетентність;
• гарна посмішка, позитивна комунікація;
• наведення взаємних вигід для обох з учасників під час перемовин. 

Сподіваюсь алгоритми  отримання приміщень в оренду для НУО, незважаючи на свою заплутаність і нестандартність, трохи розвиднять для вас горизонт і ви наважитесь пройти цей шлях до перемоги!

Цю можливість створено саме для нас і ми не маємо права не спробувати нею скористатись.

А наші позитиві кейси доводять те, що це зробити можливо і ніколи не пізно.

Лада Булах,
виконавчий директор БО “100 відсотків життя. Київський регіон”