В рамках проекту «Фасилітація транскордонного діалогу для забезпечення вільного доступу громадян до інформації про вільні земельні ділянки», прес-служба коаліції громадських організацій “Прозора земля”, що координується громадською організацією “Інститут сталого розвитку”, провела бесіду з ексміністром екології Сергієм Курикіним, Володимиром Черненко, помічником народного депутата України із комітету аграрної політики, Тетяною Ковтун, незалежним експертом в галузі використання земель сільськогосподарського призначення, Юрієм Палехою, керівником базового центру геоінформаційних систем в Харківській області.

Нововиданий Закон України “Про ринок землі” досі успішно відігравав роль Рубікону, який так і не перейдено, хоча і Президент, і парламент, і Уряд усіляко демонструють свою прихильність до реформ в галузі відносин із землями сільськогосподарського призначення. Утім, можливо, зміни нарешті відбудуться, хоча б тому, що 2011 рік в Україні так і не стане Роком прозорих земельних відносин. Нині реалізується 17 державних програм в агропромисловому комплексі, а на фінансування села у цьогорічному бюджеті передбачено 8 мільярдів гривень, що більше, ніж за останні три роки разом узяті. Але якими б значними не були субсидії, аграрії ще не дочекалися тієї щасливої днини, коли б земля стала товаром і стала активним чинником економічного зростання. Поки що гарантовано одне: за наполяганням державної програми розвитку села, ключовою позицією для держави залишається компенсація процентів за кредитними ставками для сільгоспвиробників, а вільні земельні ділянки так і не можуть бути продані.

“Крокодилячі сльози” над вільним ріллям

Хоча проект Закону “Про ринок землі” прийнято Верховною Радою за основу 17 червня 2004 року, він до цього часу не пройшов остаточне читання. Здавалося б, попри це зволікання та вже згаданий мораторій на продаж ріллі, можна було б просуватися вперед на інших фронтах. Проте, крім законодавчих перепон, виникли й суто бюрократичні, отож виявляється, над рiллею проливають крокодилячi сльози. Скажімо, у проекту бюджету-2011 передбачено отримання коштів від продажу земельних ділянок на земельних торгах, однак видатки з бюджету на підготовку земельних торгів у державному кошторисі відсутні , крім того, продовжено мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Ще одна перепона: Кабінет Міністрів запропонував Верховній Раді відмовитися від ідеї створення Державного земельного (іпотечного) банку України, хоча зробити це належало у відповідності до Земельного кодексу. Мінфін, пошкодувавши кошти для банку, вирішив покластися на Державну іпотечну установу (ДІУ), а там, у свою чергу, радо вітали цю ініціативу. Попередня оцінка іпотечного ринку землі, за даними першого заступника голови правління ДІУ Сергія Святка, - понад 10 мільярдів гривень.

Коли земля зможе працювати на селянина, а не лише селянин на неї?

Експерт С. Святко також нарікнув, що інформація про те, як банкіри працюють із земельною іпотекою, є закритою, відповідна статистика відсутня, нічого не відомо про “дефолти”, а тому неможливо будувати бізнес-прогнози. Отож земля могла б “працювати”, не будучи проданою. Звичайно, зрозуміло, чому цей варіант використання землі банкіри не бажають афішувати. За такою схемою, при “дефолтах” із боку власників ділянок добрячі клини ріллі, теоретично, можуть переходити у власність банків. Це при тому, що діє мораторій (пункт 14 “Перехідних положень” Земельного кодексу України, який набув чинності 1 січня 2002 року). Тобто передбачається заборона на внесення до статутних фондів господарських товариств земельних часток (паїв). Крім того, очікується, що до 2012 року буде передбачено дію мораторію на продаж і відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Вільна земля: хто керує, хто й газдує

Експерти не раз підкреслювали, що не прийнятий Закон “Про ринок землі” є першопричиною дії мораторію. Економісти вважають, що негатив від мораторію величезний. Міністерство економіки України виступає за зняття законодавчих обмежень на купівлю-продаж землі, а також за створення прозорого земельного ринку. “У разі відсутності інвестицій і дальшої тінізації ринку землі може виникнути загроза стагнації сільського господарства і буде поставлено на карту продовольчу безпеку країни”, - вважає нині діючий голова Держземагенства. Яким би пречудовим не був намір Держземагенства розгорнути дискусію на цю тему, він, мабуть, є небезгрішним, власне, перед селянином. З кого ж інакше питати, якщо й досі триває процес приватизації землі? Цей процес має бути терміново завершений до кінця цього року, наголосив глава держави під час наради з адміністративно-господарським активом Сумської області. За словами Президента, сьогодні ще 900 тисяч українських громадян не отримали державні акти на право володіння земельними паями і працюють лише за тимчасовими сертифікатами. “А їх земельні ділянки фактично залишаються вільними, хоча на них є суб’єкти господарської діяльності, які знають чому й як газдують” - наголошу Президент. Це становить загрозу для селян і держави, оскільки за таких умов можлива втрата землі, зазначав й Віктор Ющенко. І уточнював: «Держкомзему дано доручення оформити для селян земельні сертифікати на державні акти на землю, причому за державний рахунок». Крім того, третій Президент дав доручення закінчити формування Єдиного реєстру землі до жовтня 2009 року…

Вільна земля! А власник хто?

Дивний парадокс: формальною причиною запровадження мораторію послужила відсутність належної законодавчої бази для формування ринку землі, але відтоді минуло багато часу, а такої бази досі не створено, за винятком окремого законопроекту про використання державних земель несiльськогосподарського призначення з метою випуску iпотечних цiнних паперiв. Що ж до вищезгаданого законопроекту “Про ринок землі”, то він потребує доопрацювання. Отож ринок землі у нас залишився без керма і без вітрил, зате в тіні. “Ми сьогодні повинні відверто сказати, що в Україні земля купується й продається, - заявив Арсеній Яценюк. - Інше питання, що, згідно з законом, виявляється, ніби в нас заборонена приватизації землі, і як такого ринку немає”. Держземагенство офіційно підтверджує: так, питання порядку проведення земельних торгів та організації аукціонної діяльності залишається невирішеним, заблоковано ліцензування юридичних осіб, які мають проводити торги.
Насправді ж це тільки уявна терра інкогніта. За словами керівника базового центру геоінформаційних систем в Харківській області, Юрія Палехи, якщо говорити про ціни на землі несільськогосподарського призначення, то вони відомі. У столиці та Харкові – вони найвищі. Порівняно з деякими областями ціна землі в Києві більша в 30 разів, а в деяких випадках різниця сягає 100 раз. “Це є сильним викривленям, якщо не сказати більше, тим паче що ми намагаємося рівнятися на загальносвітову практику. У Швеції, зокрема, максимальний розрив вартості в різних регіонах землі не перевищує 4,5 раза” - зазначає Станіслав Ігнатьєв, директор “Інституту сталого розвитку”, координатор коаліції громадських організацій “Прозора земля”.

Чи стануть вільні землі сільськогосподарського призначення об’єктом ринку земель?

Представнику прес-служби розповідає ексзаступник голови Державного комітету України із земельних ресурсів, Галина Яцишина: “Парадокси українського земельного ринку побажали виправити деінде в областях. Зокрема, таку ініціативу проявило головне управління держкомзему в Одеській області. Це відомство видало накази, якими регламентувало порядок проведення земельних торгів та атестування спеціалізованих підприємств, яким надавалося право організовувати аукціони. Головуправління також затвердило результати атестації десяти таких підприємств і уклало з ними відповідні генеральні угоди”. Землі сільгосподарського призначення потребують надзвичайно уважного ставлення. Вони, за словами пана Палехи, так само, як ліс і акваторії, на практиці не мають системи оцінювання. Певно, це, з-поміж іншого, й тому, що мало зроблено для створення святая святих - об’єктів заповідного фонду. Така ситуація, на думку ексміністра екології Сергія Курикіна, призводить до злочинного розподілу земель. Він наполягає на запровадженні мораторію на продаж землі до того часу, поки рівень зарезервованої землі не сягне 20 відсотків. Міністр зазначає , що середній показник зарезервованих земель у країнах ЄС становить до 18,5 відсотка, тоді як в Україні аналогічний показник - лише 4. Власне, відсутність заходів з оптимізації земель не є секретом. Так, Володимир Черненко (помічник народного депутата України із комітету аграрної політики) визнав, що досі не встановлено нормативи щодо економічного впливу на питання подрібнення земельних ділянок, запобігання створення латифундій та заохочення викупу деградованих та малопродуктивних земель сільськогосподарського призначення. Це можна було зробити законодавчим шляхом. Скажімо, народний депутат України четвертого скликання Генадій Руденко, голова парламентського комітету з питань екології, пропонував законопроект про обмеження земельних ділянок для продажу 100 гектарами. Але це, на думку незалежних експертів, не буде ма ти ніяких наслідків для тих, хто прагнув сконцентрувати багато землі в одних руках. Такі підозри викликала, зокрема, поява так званих сільських товариств, які, за словами пана Черненко, скуповуватимуть землю, “тому нам треба визначити своє ставлення до них”. А з реєстрацією права власності на землю вийшов цілковитий провал. Займатися цим, у принципі, повинно було Міністерство юстиції. Колишній керівник відомства Роман Зварич на офіційному сайті Міністерства пояснив, що в державі повинен існувати Єдиний реєстр права власності на нерухомість, щоб не було можливостей будь-яких махінацій iз власністю. На практиці це не вдалося зробити з багатьох причин, насамперед через те, що в Україні не розвинені механізми реалізації прав власника земельної ділянки. А відсутність цих механізмів напряму пов’язана з тіньовими операціями на ринку землі. Проте, Володимир Черненко прямо заявив: “Ми не знаємо ні реальних цін на землю, ні того, якими будуть покупці, і не отримуємо у місцеві бюджети надходжень від продажу ділянок”. У свою чергу, Держземагенство звертає увагу коаліції “Прозора земля” на те, що немає й Кадастру, одна з характеристик якого – це зазначення власника землі. “Тепер спробуй дізнатися, чия то вільна земля - ніде того не записано”.

“Дорожня карта” до терра інкогніта

Політикум дуже стурбований політичними інсинуаціями навколо питань створення ринку землі. Мораторій на продаж землі тричі подовжувався, а правове забезпечення виходу з мораторію – катма, віз і нині там. Це тому, зазначив Станіслав Ігнатєв (координатор коаліції “Прозора земля”), що проблему загнано в політичну площину. “Проте політична обстановка у Верховній Раді змінилася, і є значно більше підстав фахово рухати цю проблему”, - переконаний пан Черненко. В той же час, Сергій Курикін зазначає: “Президент наполягає, щоб був рух у напрямі ринку землі. Давайте напрацюємо технологію просування у Верховній Раді законів щодо ринку землі. Можливо, слiд спочатку прийняти Закон “Про ринок земель сільськогосподарського призначення”. Треба виробити “дорожню карту” у вигляді пропозицій до Верховної ради зусиллями академічних кіл та громадськості, реальна тут роль і “Прозорої землі”. Слід зазначити, що рекомендації, ще до 1 січня 2007 року, щодо розв’язанням цього питання повинна була надати створена в секретаріаті Президента робоча група. То чи повинні громадські організації, зокрема учасники коаліції “Прозора земля”, виконувати роботу державних службовців. “Вважаю, що необхідно напрацьовувати рекомендації та передавати їх на розгляд органів влади, оскільки, на сьогодні, ніхто більш ефективно не представляє інтереси населення, чим громадські організації”, - заявляє Станіслав Ігнатьєв, і додає – “головною складовою діяльністю громадських організацій, є просування кампаній адвокасі, щодо контролю за прийняттям органами влади рекомендацій, що надають громадські організації, до виконання”.

Вільні землі активно переходять до таємних власників

“Скуплять усю Україну”, – це кричать ті сили, які не пройшли до парламенту. “Вас не допустять до річки, озера, морського узбережжя”, – кажуть вони. Але в усьому світі користуються важелями впливу на подібні ситуації - цінова політика, оподаткування тощо”, – нагадує пан Черненко. Водночас він визнає, що в Україні дуже погано досліджують ці проблеми і мало закладають у закон норми, які дають відповідь на запитання тих, хто залякує ринком землі. Кажуть, що для його розвитку немає інфраструктури. Але ж є ринок нерухомості, і якщо п’ять років тому на ньому працювало лише кілька великих ріелтерських фірм, то тепер їх десятки. Ці процеси є паралельними. При цьому треба дуже обережно провести межу між первинним і вторинним ринком землі, застерігає експерт земельного ринку Тетяна Ковтун. Іноземці, за її словами, можливо, не мають права брати участь у первинному ринку, особливо, коли йдеться про землі сільськогосподарського призначення. А втім тактика обмежень на будь-якому ринку, зрештою, обертається для нього великими втратами. Склалося таке враження, що можновладці відносять проблеми, пов’язані з ринком земель сільськогоподарського призначення, до дальшої перспективи. Як зазначив Сергій Курикін, треба виокремити Закон України “Про землі сільськогосподарського призначення”. Причому суто технологічні подробиці, процедурні моменти не становлять для фахівців жодної проблеми. “Держава повинна здійснити перші трансакції на ринку землі й викласти на вторинний ринок неподільні вільні шматочки землі. А також закон має обмежити апетити тих, хто забирає велику частку прибутку від продажу землі”. На жаль, пан Курикін не назвав, хто ж тi суб’єкти тіньового ринку, які в такий спосіб поводяться з державою. Сьогодні проблема, що склалась у наданні в оренду та власність вільних земель сільськогосподарського призначення, та й, взагалі, інформації про ці землі, є достатньо складною. Але сподіваємось, що завдяки реформам, які впроваджують організацій-учасники коаліції “Прозора земля” вже через півроку земля стане частково прозорою. Нагадуємо, що даний матеріал підготовано в рамках проекту «Фасилітація трансграничного діалогу для забезпечення вільного доступу громадян до інформації про вільні земельні ділянки», що реалізується громадськими організаціями «Інститут сталого розвитку» (Україна), коаліцією «Прозора земля» та асоціацією «Civitas Georgica» (Грузія), за сприяння Державного комітету України із земельних ресурсів та Комітету з питань аграрної політики і земельних відносин Верховної Ради України, за підтримки фінансової Black Sea Trust.

Джерело