Жодне місто чи містечко в Україні не уникнуло сутичок за прибудинкову територію. Постійно відбуваються конфлікти, в результаті яких забудовники намагаються побудувати багатоповерхівку, а мешканці сусідніх будинків скаржаться на порушення власних прав, а інколи – і загрозу руйнування свого житла. Причиною таких сутичок є нерозуміння, кому належать ця прибудинкова територія – хто має право нею розпоряджатися і користуватися.

Багатоквартирний будинок – це цілісний майновий комплекс, в якому квартири «не висять у повітрі» окремо від прибудинкової території - земельної ділянки на котрій, власне, він розташований і яка необхідна для його життєзабезпечення. 

Співвласниками цього майнового комплексу – спільного майна є власники житлових і не житлових приміщень у будинку. Здається все просто. Відповідно, ці власники повинні вирішувати, як використовувати свою землю. Але формально при приватизації квартир земельні ділянки не були передані новим власникам, а також такого права не набувають автоматично ті, хто купує квартиру. Земельна ділянка, переважно, продовжує перебувати у власності органів місцевого самоврядування. Згідно Закону, єдиний механізм, за допомогою якого власники квартир у багатоквартирному будинку можуть зареєструвати своє право на земельну ділянку – це створити ОСББ, і після цього вже оформити прибудинкову територію собі у власність чи користування.

Проте, на практиці дуже мало ОСББ змогли скористатися таким правом. На національному рівні не визначено процедури передачі прибудинкової території, тому дане питання віддано на «відкуп» місцевому самоврядуванню і залежить виключно від політичної волі місцевої влади. Оскільки в законодавчих актах саме право ОСББ прописане не зовсім чітко, то, якщо такої волі немає, то колізії у законодавстві слугують прикриттям для того, аби співвласники прибудинкової території не отримали.

Коаліція громадських організацій дослідила, скільки ОСББ та ЖБК змогли скористатися правом на землю.

За даними обласних Держкомземів України, що надали інформацію для коаліції, за останні десять років найменша кількість оформлених прибудинкових територій – південь та схід України.

Всього за ці роки було оформлено 994 прибудинкових території (кількість зареєстрованих ОСББ близько 18 тисяч), у власність ОСББ – 568, в оренду ОСББ – 196 ділянок та ЖБК 128 ділянок власність та 102 у оренду.

У відсотковому відношенні оформлення земельних ділянок лише ОСББ складають близько 10 відсотків. З них 7% у прибудинкових територій оформлено у власність, інші 3% у оренду.

За рейтингом 15 областей, що надали інформацію для дослідження, найбільше земельних ділянок у власність, надали Вінницька (128) , Львівська (82) та Івано-Франківська (76).

Дуже великий блок областей, які мають низькі показники від 0 до 30 – Хмельницька, Сумська, Херсонська , Закарпатська, Харківська, Миколаївська, Одеська, Кіровоградська.

Проблеми Законодавства

Земельний кодекс України в статтях 42 та 41 дає право ОСББ та ЖБК оформити у власність або оренду прибудинкову територію, але процедури як це зробити немає. Усі права, визначені у Земельному кодексі, мають процедуру їхньої реалізаці, і лише ОСББ та ЖБК її позбавлені.

Земельний кодекс України

Наслідки для ОСББ та ЖБК через відсутність єдиної процедури

По-перше, можливість отримати прибудинкову територію повністю залежить від політичної волі, бажання або небажання органу місцевого самоврядування. Від нього також залежить, отримає ОСББ чи ЖБК прибудинкову територію у власність або в оренду. Поширеними є випадки, коли ОСББ звертається із клопотанням про власність, виготовляє технічну документацію чи проект землеустрою, витрачає значні кошти, а сесія приймає рішення про оренду. Тому за останні 10 років відсоток ОСББ та ЖБК яким таки вдалось оформити землю, знаходиться на дуже низькому рівні (3-5%.).

По-друге, в тих населених пунктах, де міська влада таки вирішує, що прибудинкові території можна передавати їхнім законним власникам, процедуру вона визначає на власний розсуд Місцеві процедури кардинально відрізняються одна від одної. Основні відмінності полягають у пакеті документів, який необхідно подати до клопотання, виду необхідної землевпорядної документації, кількості рішень сесії, та, врешті-решт, у якій формі буде оформлена земельна ділянка – у власність чи оренду.

У підсумку, ці всі відмінності впливають на вартість та строки проходження процедури, які можуть коливатися: за вартістю від 2 тис. грн. до 80 тис. грн., за термінами - від 1 до 7 років і більше.

Для виправлення такої ситуації достатньо внести зміни до Земельного кодексу України, де чітко прописати право ОСББ та ЖБК, а також визначити процедуру оформлення прибудинкових територій багатоквартирних будинків.

Коаліція громадських організацій – Всеукраїнська громадська організація «Громадянська мережа ОПОРА», Вознесенська міська громадська організація «Агентство економічного розвитку», Запорізька громадська організація «Об’єднання житлово-будівельних кооперативів, співвласників багатоквартирних будинків «Вікторія», Херсонська обласна громадська організація «Регіональна рада підприємців», Дніпропетровська міська громадська організація «Асоціація захисту прав споживачів житлово-комунальних послуг «Наш дім».

Проект «Реформування житлово-комунального господарства через забезпечення передачі прибудинкової території ОСББ» реалізується Громадянською мережею ОПОРА в межах спільної ініціативи Pact Inc., Міжнародного фонду «Відродження» та Фонду Східна Європа.

Реалізація компоненту «Підтримка місцевих ініціатив» програми «Об’єднуємося заради реформ (UNITER)», що виконується Pact Inc., стала можливою завдяки щирій підтримці американського народу, наданої через Агентство США з міжнародного розвитку (USAID), та фінансовій підтримці Міжнародного фонду «Відродження».

Думки викладені в цьому документі, є винятковою відповідальністю Громадянської мережі ОПОРА та не обов’язково відображають точку зору USAID, уряду США, Pact Inc., Міжнародного фонду «Відродження» та Фонду Східна Європа.

За коментарями звертатись:
Координатор житлово-комунальних програм
Громадянської мережі ОПОРА
Тетяна Бойко
(063) 617 97 60

Голова Правління
ВМГО «Агентство економічного розвитку»
Аверков Сергій
(05134) 3-22-50